房屋租赁合同纠纷案

一、案情   1999年6月8日，甲公司与乙（个人）签订了一份租房协议，甲公司将商贸楼48间房屋（960m²）租给乙，由乙招商承览客户，租期6年，租金每年48万元。1999年6月18日至1999年12月18日免收租金，99年12月18日至2005年12月18日前三年每年租金为48万元，后三年每年租金为51.84万元，每年交次年的房租、第一年房租于99年12月18日交清，同时约定甲公司应保证正常供水、供电、供暖，水电暖气各项费用收费标准按物价局有关规定收取。协议签订后，当日乙交了押金，1999年6月15日甲公司也将房屋交付乙使用，至1999年12月18日，乙未付首期房租48万元，甲公司诉至法院，请求解除租赁协议，判令乙支付拖欠租金60万元及违约金24万元。

被告乙的诉讼代理人：李胜利

二、办案过程：

通过深入细致的调查取证，了解案情查阅相关法律和司法解释。形成了切实可行的代理思路。

（一）、本案的焦点问题是谁违约，代理人认为应当是甲公司违约，理由如下：

1、协议签订后，甲公司的法定代表人变更，甲公司于1999年9月7日在报纸上发布公告，否认前任法定代表人所签订所有合同的效力，在广大客户中引起极为恶劣的影响。

2、99年11月因甲公司的供电变压器容量太小被烧毁造成乙的商贸城全部停电，而甲公司因资金紧张违反协议约定的义务未进行更换或维修。

3、甲公司为节约资金，采取低造价高损耗的燃油锅炉，收取乙采暖费高达38元/m²，比普通燃煤锅炉14元/m²高出24元/m²，乙与甲公司协商未果，乙没有交暖气费（甲出租的房屋数千平米，绝大多数承租人也因采暖费过高未交，所以即使乙交了采暖费因达不到规模，甲也不会供暖），于是甲公司冬季未供暖。

4、甲公司于1999年11月10日将租金给乙的48间房中的11间又租给丙公司，丙公司通知乙立即搬迁。

（二）、关于赔偿义务人及赔偿数额的问题

1、本案显然属于甲公司违约，根据《合同法》关于先履行抗辩及违约的相关规定，赔偿义务人应是甲公司，即应由甲公司赔偿乙的损失。

2、甲公司赔偿乙的损失包括乙前期投入的装修费、广告费、雇员工资等各项损失497087元及协议若正常履行可得利益960600元（即协议期限为6年，参照乙所招商户签协议收取的租金，扣除乙交给甲公司租金及各项税费、人工工资后，每年的利润为161000元，6年为960600元），以上两项合计为1457637.24元，为此，乙在庭审中依法提出反诉请求判令甲公司赔偿乙损失共计1457637.24元。

三、审理结果：

本案开庭法庭调查阶段，代理人出示大量甲公司违约及乙损失的证据材料，经法庭辩论阶段充分论辩后，在法庭宣判前，双方自愿达成和解协议，甲公司撤诉。